Wann Sie diese Vorlage verwenden
Verwenden Sie sie, wenn Sie Geschäftsräume in der Schweiz mieten: Büros, ein Ladenlokal, eine Werkstatt, ein Lager. Die Miete ist für die Wohnung und die Fabriketage derselbe gesetzliche Vertrag (Art. 253 OR), doch vieles, was bei Wohnraum zwingend ist, bleibt bei Geschäftsräumen der Verhandlung überlassen. Deshalb gibt es diese Vorlage bewusst nur in der kommerziellen Fassung: Ein Wohnraumformular für Büros, oder dieses Dokument für eine Wohnung, bringt die falschen Annahmen mit. Gehört zu den Räumen auch Wohnraum, holen Sie vor der Unterschrift Rat ein, denn die gemischte Nutzung zieht die Wohnraumregeln nach sich.
Welcher Schutz der Geschäftsmieterin bleibt
Geschäftsmieter verhandeln auf Augenhöhe, und das Gesetz behandelt sie so. Ein zwingender Kern überlebt trotzdem jede Klausel: Der Mietzins kann als missbräuchlich angefochten werden (Art. 269 OR), eine treuwidrige Kündigung kann vor der Schlichtungsbehörde angefochten werden (Art. 271 OR), und Mietzinserhöhungen wie Vermieterkündigungen unterliegen dem Regime des amtlichen Formulars. Alles ausserhalb dieses Kerns ist Vertrag, und davon handelt der Rest dieser Seite.
Die Klauseln im Einzelnen
Mietobjekt und Nutzungszweck
Beschreiben Sie die Räumlichkeiten präzise und die Fläche als ungefähre Angabe; nachgemessene Flächen pflegen dem Inserat zu widersprechen. Die Nutzungsklausel schneidet in beide Richtungen: Sie hindert die Vermieterin daran, Ihren Betrieb zu beanstanden, und Sie daran, ihn ohne Zustimmung zu ändern. Die für Ihre Tätigkeit nötigen Bewilligungen zu beschaffen ist nach dieser Vorlage Sache der Mieterin; klären Sie Zonenordnung und Bewilligungen also vor der Unterschrift, nicht danach.
Dauer, Verlängerung und Kündigung
Die Architektur der Dauer ist die eigentliche Verhandlung. Eine feste Dauer endet ohne Kündigung (Art. 266 OR) und gibt beiden Seiten Sicherheit; kombinieren Sie sie mit Verlängerungsoptionen der Mieterin, damit Wachstum nicht zur Nachverhandlung aus der Schwäche zwingt. Ein unbefristetes Verhältnis mit Kündigungsfrist ist flexibler und in beide Richtungen exponierter. Mit Respekt zu behandeln ist die feste Dauer mit automatischer Verlängerung: Verpassen Sie den Termin, um die Verlängerung abzuwenden, sind Sie für eine ganze weitere Periode gebunden. Genau darum verlangt die Vorlage, den Termin in die Agenda einzutragen.
Mietzins, Nebenkosten und Indexierung
Der Mietzins ist das Entgelt für den Gebrauch der Räumlichkeiten (Art. 257 OR). Was zusätzlich belastet werden soll, muss ausdrücklich vereinbart sein; die Vorlage zählt die per Akonto bezahlten Nebenkosten deshalb einzeln auf und hält fest, dass nichts anderes separat verrechnet wird. Ein blosses «zuzüglich Nebenkosten» kassiert nichts.
Die optionale Indexklausel folgt dem Rahmen von Art. 269d OR, der Erhöhungen und indexierte Mietzinse regelt: Ein indexierter Mietzins setzt einen Vertrag über die gesetzliche Mindestdauer voraus, die Anpassung folgt dem Landesindex der Konsumentenpreise, und Erhöhungen ausserhalb einer Indexklausel sind auf dem amtlichen kantonalen Formular mitzuteilen. Ist Ihre Vertragsdauer kürzer als das gesetzliche Minimum, streichen Sie die Klausel, statt eine ungültige zu behalten.
Sicherheit und Versicherungen
Das Mietzinsdepot ist ein Platzhalter, weil seine Höhe bei Geschäftsräumen ein kommerzieller Punkt ist wie jeder andere; die eigentliche Wahl betrifft die Form, Sperrkonto auf den Namen der Mieterin oder abstrakte Bankgarantie, und Vermieterinnen verlangen zunehmend die Garantie. Die Versicherungsklausel teilt das Risiko auf die naheliegende Weise: Gebäude bei der Vermieterin, Ausbau, Waren und Haftpflicht bei der Mieterin. Lücken zeigen sich hier erst nach dem Wasserschaden.
Übergabe, Unterhalt und Rückgabe
Das bei der Übergabe unterzeichnete Protokoll ist das Dokument, an dem die Rückgabe gemessen wird; machen Sie es also gründlich und mit Fotos. Während der Miete trägt die Mieterin Reinigung und kleinen Unterhalt, die Vermieterin alles Übrige, namentlich Gebäudestruktur und Haustechnik. Melden Sie Mängel schriftlich, denn ein nicht gemeldeter Mangel altert schlecht für die Seite, die ihn hätte anzeigen müssen. Am Ende läuft dasselbe Ritual rückwärts, mit Rückgabeprotokoll und umgehender Mängelrüge.
Mieterausbau und Rückbau
Hier wird beim Auszug Geld verloren. Die Vorlage erzwingt die Antwort im Moment der Zustimmung zu jedem Einbau: entfernen, entschädigungslos zurücklassen oder gegen Entschädigung zurücklassen. Entscheiden Sie, solange Sie noch Verhandlungsmacht haben, und stimmen Sie die Abschreibungsdauer Ihrer Investition auf die Dauer ab, die Sie samt Optionen tatsächlich kontrollieren. Beim Auszug zu entdecken, dass man einen selbst bezahlten Ausbau vollständig zurückbauen muss, ist der klassische Verlust der Geschäftsmiete.
Untermiete und Übertragung der Miete
Die Übertragungsklausel zählt am meisten an dem Tag, an dem Sie Ihr Geschäft verkaufen. Nach Art. 263 OR kann die Mieterin von Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung der Vermieterin übertragen, und die Vermieterin darf nur aus wichtigem Grund ablehnen; die Übertragende haftet neben der Erwerberin in den gesetzlichen Grenzen weiter. Die Klausel bildet diesen Weg ab, damit eine Käuferin Ihres Geschäfts in Ihre Räumlichkeiten eintreten kann.
Vorzeitige Beendigung
Wird die Fortführung des Vertrags unzumutbar, kann jede Partei aus wichtigen Gründen im Rahmen von Art. 266g OR kündigen; die Gerichte legen das eng aus, planen Sie Ihren Ausstieg also nicht darauf. Der realistische vorzeitige Ausstieg ist die Ersatzmieterin: Schlagen Sie jemanden vor, der zahlungsfähig, für die Vermieterin zumutbar und bereit ist, den Vertrag zu denselben Bedingungen zu übernehmen, und Sie sind befreit. Beide Wege stehen im Dokument.